На территории многих деревень в России находятся брошенные дома, которые сегодня хотели бы приобрести люди для проживания. Согласно законодательству РФ сделать это возможно, однако процесс занимает длительный период и имеет некоторые особенности.
Содержание
Что нужно знать в первую очередь при покупке заброшенного дома?
Пустующими дома в деревне становятся по нескольким причинам:
- предыдущего собственника уже нет в живых, а наследники от имущества отказались, не вступили в права собственности на дом в нужный срок, судебный орган признал их недостойными;
- у собственника жилого имущества не было наследников.
В связи с этими основаниями любому желающему приобрести заброшенный дом необходимо первостепенно выяснить, кто владел имуществом, и претендуют ли на него наследники.
Для получения такой информации необходимо:
- Провести беседу с соседями и узнать фамилию, имя, отчество предыдущего владельца, а также наименование точного адреса постройки.
- Если таким образом получить данные не удастся, то, обратившись в Росреестр, можно запросить кадастровую выписку на объект, в которой есть все сведения о предыдущих владельцах.
Если домом владело физическое лицо, то потенциальный покупатель должен разыскать наследников. В случае, когда объект принадлежит муниципалитету или является выморочным, обращаться следует в эти органы.
Если наследники будут найдены и в права собственности они не вступили, то нужно дожидаться пока они это сделают. Если они были найдены уже после того, как срок вступления их в наследство истек, то происходить процедура наследования будет через суд. Только после признания наследников имущества дом может быть выкуплен.
Если же судебная инстанция не признает наследников, то объект перейдет в собственность муниципалитета или государства. И тогда заинтересованный покупатель будет обращаться для выкупа дома в администрацию, которой принадлежит объект.
Как происходит процедура выкупа заброшенного дома?
Приступая к процедуре выкупа недвижимого имущества, которое не было никем наследовано и не перешло в собственность муниципалитета, следует знать, что данная процедура довольно длительная, так как для признания дома выморочным потребуется ждать год с момента, когда его существование выявили. Когда этот срок истек, то муниципалитет обращается в суд, чтобы дом признали выморочным, а уже после этого у администрации появляется право на объект.
Если имеются наследники, то право на объект к ним переходит по договору купли-продажи. Если постройка принадлежит муниципалитету, выкупить его можно на торгах. В этих случаях устраиваются аукционы, в ходе которых заинтересованные лица предлагают наибольшую цену и приобретают права на бесхозный дом.
Регистрацию недвижимого объекта проводит Росреестр по месту, где этот объект расположен. Чтобы оформить жилой дом в Росреестре, сторонам соглашения необходимо подготовить следующий пакет бумаг:
- устанавливающие личность документы;
- соглашение о передачи на объект права собственности;
- бумаги, на основании которых владелец получает права на дом (судебное решение, свидетельство о наследовании);
- квитанция об уплате государственной пошлины.
Как оформить заброшенный дом в собственность?
Брошенный дом в деревне по закону можно получить и бесплатно. О данной возможности говорится в ст. 234 ГК РФ, согласно которой, если гражданин, у которого нет права собственности на имущество, но который владеет им в течение определенного периода, по судебному решению может получить законное право владения, пользования и распоряжения на недвижимый объект.
Данная норма предусматривает владение объектом на протяжении минимум 15 лет. При этом процесс владения по закону должен быть:
Чтобы оформить право собственности на брошенный жилой объект следует приготовиться к длительной процедуре. Сначала владелец обращается в суд с исковым требованием. Подается документ в судебную инстанцию района по месту нахождения объекта. В требовании указываются:
- наименование органа;
- личные данные заявителя;
- сведения об ответчике при его наличии;
- данные о дате, с которой началось пользование объектом;
- информация об объекте;
- данные, которые бы доказывали соблюдение законодательно установленных требований в отношении владения недвижимостью (показания соседей, счета оплаты за коммунальные услуги, чеки на материалы по благоустройству дома и т.д.).
Согласно решению суда может быть произведена регистрация прав собственности на недвижимый жилой объект в Росреестре.
Как оформить брошенный дом в деревне?
Помимо оформления бесхозного дома также необходимо зарегистрировать и право собственности на земельный участок. Все начинается, как и в случае с домом, с поиска собственников. Если собственника удалось отыскать, то заинтересованное лицо обращается к нему с предложением о покупке участка. Тогда заключается соглашение о купле-продаже и оформляется сделка.
Если собственник не нашелся, то в местной администрации запрашиваются документы с данными об участке земли.
Когда надел принадлежит муниципалитету, приобрести права на участок можно в ходе аукционных торгов.
Бесплатно получить право собственности на землю можно при владении участком на протяжении 15 лет добросовестно, открыто и непрерывно.
В Росреестре заинтересованное лицо может получить кадастровую выписку на земельный надел. Для этого необходимо лишь предоставить точный адрес местонахождения земли. Получить такой документ можно и в МФЦ по месту жительства лица.
Если получить данные в Росреестре или МФЦ не удалось, то нужно обращаться в БТИ по месту расположения надела.
Чтобы получить права собственности на землю, которой лицо владеет в течение установленного законодательного срока времени, обращаются с исковым требованием в суд.
Какие нужны документы для предоставления в Росреестр при получении права собственности на участок в случае, когда установлен собственник и заключено соглашение о купле-продаже:
- заявление о регистрации новых прав собственности;
- документы, устанавливающие личность обеих сторон;
- соглашение о правопередачи;
- правоустанавливающие документы на собственность в отношении предыдущего владельца;
- квитанция об уплате госпошлины.
В течение 10 дней сотрудниками Росреества будут внесены новые данные и выдан документ о новом праве собственности.
При обращении в суд с исковым требованием о признании прав собственности указываются такие данные:
- наименование органа суда;
- личные данные о заявителе;
- сведения о земельном участке;
- данные о дате начала владения землей и о продолжительности срока;
- информация о добросовестном, открытом и непрерывном владении землей.
Когда суд вынесет решение по вопросу о признании прав, с ним следует обращаться в регистрационный орган для дальнейшей регистрации права собственности на земельный участок.
Именно по такому алгоритму брошенный дом и земельный надел могут быть зарегистрированы.
На возможность приобрести брошенный дом влияет множество факторов. Есть несколько проблем, которые надо иметь в виду. И велика вероятность, что ничего не выйдет. Давайте разберем варианты.
1) Прежде всего, поймите, что на сегодняшний день этот брошенный дом имеет собственника. Живет он там или не живет, это вас не касается. Это должно волновать местную администрацию, которая по п. 3 ст. 225 ГК РФ может подать иск в суд о признании недвижимости бесхозяйной (если собственник от нее отказался или неизвестен) и приобрести права на этот брошенный дом.
На это уйдет время (возможно, годы), даже если вы сами поторопите местные органы заняться брошенным домом и они тут же примутся за дело.
Если они приобретут брошенную часть дома в собственность, они имеют право либо отдать ее очередникам, либо продать (возможно, именно вам).
2) Второй вариант. Вы пишете, что у брошенной части дома, на которую вы претендуете, есть хозяин. Стало быть, ищем этого хозяина, благо для этого сегодня есть все возможности. Далее работаем с ним, как с любым другим собственником, у которого вы хотели бы приобрести недвижимость (если есть лишние деньги, можно обратиться к профессионалам).
3) Третий вариант. Вы можете хоть завтра вселиться в брошенный дом (если исходить из того, что вам никто не чинит особых препятствий). Относитесь к этому брошенному помещению, с одной стороны, как к собственному (в житейском смысле, о юридическом см. ниже), а с другой – так, как если бы понимали, что в любой момент на протяжении 15 лет (в вашем случае, возможно, и позднее) может объявиться настоящий хозяин и попросить вас освободить помещение.
В то же время, в течение 15 лет (в течение, а не по истечении) вы, как фактический владелец имущества, имеете право отбиваться от любых посягательств на ваше владение третьих лиц, если они не являются его собственниками по закону или договору.
А вот далее руководствуемся п. 1 ст. 234 ГК РФ, по которому лицо — гражданин или юридическое лицо — не являющееся собственником имущества, но добросовестно, открыто и непрерывно владеющее им как своим собственным в течение 15 лет (…), приобретает право собственности на это имущество (приобретательная давность).
Для того чтобы это право реально приобрести, надо подать иск в суд о признании права собственности в силу приобретательной давности. Решение суда об удовлетворении иска является основанием для регистрации права собственности.
Теперь о том, какие могут быть проблемы в суде.
Дело в том, что каждое слово в указанной статье 234 ГК имеет важное значение.
• Например, «владеть открыто» здесь означает, что вы должны обладать имуществом без утайки.
• Непрерывность означает, что владение не прекращалось в течение всего срока приобретательной давности.
• «Владеть имуществом как своим собственным» — значит владеть от своего имени, а не от имени собственника имущества; владеть, не имея к тому юридического основания; владеть не по договору (так, статья 234 ГК РФ не подлежит применению, если владение имуществом осуществляется на основании договорных обязательств, например аренды, хранения, безвозмездного пользования и т.п.).
• Самым уязвимым является положение о добросовестности. С юридической точки зрения ДАВНОСТНОЕ ВЛАДЕНИЕ является ДОБРОСОВЕСТНЫМ, если ЛИЦО, ПОЛУЧАЯ ВЛАДЕНИЕ, НЕ ЗНАЛО И НЕ ДОЛЖНО БЫЛО ЗНАТЬ ОБ ОТСУТСТВИИ ОСНОВАНИЯ ВОЗНИКНОВЕНИЯ У НЕГО ПРАВА СОБСТВЕННОСТИ.
При этом существует два подхода к определению понятия добросовестности:
1) требование наличия у владельца уверенности, что вещь принадлежит ему на праве собственности;
2) убеждение приобретателя, что вещь получена «без неправды», пусть и не в собственность, но так, что позволяет осуществлять владение «как своим собственным».
Так или иначе, большинство отказов в удовлетворении исков по аналогичным делам связано именно с тем, что истцы знали о том, что право собственности на спорное помещение им не принадлежит, а факт несения расходов на содержание не принадлежащего им имущества, увы, НЕ порождает правовых последствий в виде приобретения права собственности на это имущество (это к слову о расходах на ремонт).
Можете посмотреть решения суда на этот счет здесь: www top-personal ru
Не является добросовестным приобретением и самоуправное занятие жилого помещения.
Так что, если решите разыграть третий вариант, будьте готовы ко всему. Может, через 15 лет вас еще и просить будут оставить эту брошенную часть дома за собой, а может, и не посмотрят ни на ваши расходы, ни на давность и прочее.
Возможен и четвертый вариант — правда, не связанный с приобретением права собственности в ближайшем будущем.
Если никто не возражает против вашего вселения в брошенную часть дома, а вам всё труднее жить с родителями и хочется пожить отдельной семьей, осваивайте потихоньку эту брошенную часть дома; не тратьтесь особо; всегда ожидайте, что вас могут оттуда попросить (со временем эта паранойя пройдет).
В нашей стране всякое случается: возможно, вы так и проживете в брошенном доме до конца жизни, никем не потревоженные. Главное, не рассказывайте детям, что дом не ваш, — тогда, возможно, в свое время им удастся отстоять в суде право собственности на этот дом.
Какой вариант вы предпочтете, решать только вам. Советую при первой же возможности обратиться к грамотному юристу.
В условиях полной автоматизации и существования Единого реестра недвижимости, довольно сложно представить, что могут возникнуть проблемы с установлением собственника недвижимости. Но такое случается. В деревне многие жители проживают на земельных участках и домах без зарегистрированного права собственности, не задумываясь о дальнейшей судьбе своего имущества после смерти.
Есть и дома, которые остались после кончины законного собственника, но в права владения имуществом не вступили наследники. Их может и не быть, если собственник был одиноким человеком. Получается, что причины возникновения такой ситуации бывают разными. Как же действовать, если постороннему лицу или соседу брошенного земельного участка захотелось стать владельцем дома? Как оформить в собственность заброшенный дом?
Можно ли получить дом в деревне бесплатно?
Бесплатно получить права на бесхозный дом можно. Но все-таки придется внести определенную сумму. Важно знать обстоятельства случившегося. Если дом когда-то находился в собственности человека, его сейчас нет в живых или был признан бесхозным, можно воспользоваться правом оформления его в собственность по основанию приобретательской давности. Для этого нужно удовлетворять требованиям Гражданского кодекса.
В 234 статье Кодекса указано, что лицо, которое добросовестно владело недвижимостью на протяжении не менее 15 лет, может оформить его в свою собственность. До оформления дома такой владелец имеет право на защиту от претендующих на имущество третьих лиц, которые к дому никакого правового отношения не имеют.
Причем следует помнить, что на такие дела распространяется трехлетний срок исковой давности. Стать законным владельцем в общей сложности можно будет не раньше 18 лет с начала проживания в нем. После регистрации права гражданин становится полноправным хозяином.
Признанием права собственности в данном случае будет заниматься суд. Для признания права собственности по этому основанию можно заручиться поддержкой соседей, которые будут свидетелями. Также для подтверждения желательно предоставить квитанции, которые бы подтвердили факт оплаты коммунальных и иных услуг за дом. Сделанный ремонт и благоустройство дома и участка тоже помогут решить задачу.
Но как быть, если раньше этим домом не пользовался никто и о признании права владения по указанному основанию не может быть и речи?
Как оформить дом в собственность в заброшенной деревне
Здесь при решении вопроса об оформлении в собственность заброшенного дома помимо выше указанного способа возможны еще два варианта.
Разыскать возможных наследников и договориться с ними о продаже дома в собственность.
Такой вариант является самым правильным и законным, если имеется хоть какая-то возможность разыскать владельцев.
Вот следующий алгоритм действий:
Можно обратиться в Регистрационную палату, Кадастровую службу для того, чтобы получить сведения о зарегистрированных на участок данных. Можно поговорить с соседями или жителями деревни. Наверняка кто-нибудь знает родственников умершего.
Если наследники найдутся, будет проводиться процедура вступления в наследство. Дело нелегкое. Возможна подача искового заявления в суд о восстановлении срока для принятия наследства и т.д.
Производится регистрация права на наследников и в последующем совершение сделки купли-продажи по выгодной цене с лицом, желающим приобрести имущество.
Жилье может быть признано государственным.
Если в доме никто не проживает много времени, на имущество никто не претендует, оно может быть признано выморочным и отойти в закрома государства. Собственность может быть как федеральной так и муниципальной.
Тогда муниципалитет подает в суд о признании индивидуального дома и участка своей собственностью. Для подачи в суд понадобится:
провести межевание участка
определить его размеры, подготовить иную документацию.
Зачастую у властей на это может не найтись ни средств, ни желания заниматься этим. Поэтому придется запастись терпением и денежными средствами для решения.
Следующим шагом будет продажа муниципального имущества. Продажа такого имущества осуществляется посредством проведения торгов. Информация о продаже размещается в СМИ. Поэтому никто не сможет гарантировать, что на этот дом не найдутся желающие и какая в итоге сумма образуется при проведении аукциона. Но средства, потраченные на проведение межевания в случае признания победителем иного лиц возместить должны.
После совершения всей процедуры выкупа недвижимости на аукционе или положительного результат при поиске наследников заброшенного дома последует стадия регистрации его в отделении Росреестра. Для этого понадобится предоставить следующие документы в зависимости от ситуации:
Паспорт
Заявление на регистрацию права
Договор-основание
Документы на недвижимость
Квитанция об уплате госпошлины
ВАЖНО! Договор купли-продажи и акт приема-передачи можно составить самостоятельно или обратиться в специализированную фирму.
Как видно, получить дом в деревне не так уж и сложно. Главное — действовать по ситуации.
